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Zunehmende Produktspezialisierung in der Immobilienfinanzierung und im Immobilienleasing

Von Thomas Rüschen (Börsen-Zeitung vom 8.7. 2006)

 

Gegenwärtig mehreren sich die Studien, die davon ausgehen, dass die im Jahr 2005 zu beobachtende leichte Belebung der Investitionstätigkeit in Deutschland kein Strohfeuer war, sondern sich 2006 fortsetzt, auch wenn Bedenken hinsichtlich der Nachhaltigkeit nach wie vor bestehen. Nach Jahren der Konjunkturschwäche zeichnet sich generell in diesem Jahr eine Erholung ab, welche sich auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar macht. Nicht nur dass – wenn auch regional diversifiziert – die Vermietungszahlen steigen, auch das Investitionsniveau erhöht sich wieder.

 

Sale-and-lease-back

Weiterhin setzt sich im Markt der Gewerbeimmobilien der Trend fort, dass Immobilien vielfach nicht mehr als notwendiges Eigentum gesehen werden, sondern als Wirtschaftsgut, welches optimale Bedingungen im Hinsicht auf die Nutzung, Gebäudeart, Gebäudestruktur und Nutzungsdauer bieten muss. Bestandsimmobilien werden verkauft und zum Beispiel im sog. Sale-and-lease-back zurückgemietet. Leerstehende Grundstücksareale werden zur Entwicklung freigegeben.

 

Nicht nur gewerbliche Unternehmen, auch Kommunen und andere „öffentliche“ Immobilieneigentümer finden zunehmend Gefallen an der Veräußerung von bisher als unter Vermögensgesichtspunkten „immobil“ betrachteten Immobilien. Hier bieten Leasinggesellschaften wie die Deutsche Immobilien Leasing GmbH (DIL), die seit ca. 3 Jahren dem Bereich Asset Finance & Leasing der Deutschen Bank angehört, mit ihrer Expertise unterschiedlichste Lösungs- und Finanzierungsmöglichkeiten, vor allem auch über das klassische Leasing hinaus. Heute stellt die Immobilie neben anderen Asset-Klassen, wie z.B. Flugzeugen, Schiffen, Infrastruktur, Rolling Stock oder erneuerbaren Energien, eine wichtige unter vielen Asset-Klassen dieses Bereiches dar. Die DIL agiert hier gemeinsam mit ihren Tochtergesellschaften als das Centre of Competence für die Immobilie.

 

Anforderungen gerecht werden

Leasen statt kaufen – die Vorteile dieses Systems sind weiterhin unbestritten: Angesichts schwierigerer Mittelbeschaffung gewinnt die Eigenkapitalausstattung der Unternehmen bzw. die Haushaltsentlastung der Kommunen immer mehr an Bedeutung. Neue Steuergesetze, die Übernahme internationaler Bilanzierungsregeln wie US-GAAP oder IFRS und immer individuellere Anforderungen der Unternehmen haben dafür gesorgt, dass das Leasing in den vergangenen Jahren immer weiter verfeinert wurde bzw. neue innovative Finanzierungsformen entwickelt wurden, welche Vorteile in unterschiedlichen Bereichen bieten:

-        Ein Hauptthema bei innovativen Finanzierungsformen ist immer noch Flexibilität, d.h. die Liquidität des Unternehmens soll durch Diversifikation der Finanzierungsquellen weitest möglich geschont werden.

-        Steuereffizient finanzieren – das gilt auch heute noch als ein bedeutendes Ziel einer intelligenten Finanzierung. Die Strukturen können so aufgebaut werden, dass Gewerbe- und Grunderwerbsteuer optimiert werden.

-        Zunehmend treten auch andere Aspekte in den Vordergrund. Durch das richtige Know-how rund um die Immobilien kann viel Geld gespart werden. Mit einer innovativen Finanzierung kaufen die Unternehmen gleichzeitig die Beratung bei Planung und Errichtung der Gebäude ein. Kein deutscher Anbieter ist dabei so breit aufgestellt wie die DIL GmbH als Teil des Bereiches Asset Finance & Leasing im Zusammenwirken auch mit anderen Produktbereichen der Deutsche Bank Gruppe. (…) Es geht darum, den Kunden bei allen Aufgaben zu unterstützen, die mit der Errichtung und Finanzierung der Immobilie zu tun haben.

 

Wandel im Markt

Nicht nur, dass neue Steuergesetze, neue Bilanzierungsmethoden wie US-GAAP oder IFRS in den letzten Jahren auch das Instrument „Leasing“ beeinflusst haben, grundsätzlich wandeln sich die Finanzierungsformen. Zunehmend kaufen ausländische Investoren große und kleine Immobilienpakete auf. Durch ausländische Investoren erleben auch Immobilienaktien wieder einen Aufschwung. Grundsätzlich sind deutsche Immobilien in den letzten Monaten im Ausland, insbesondere bei angelsächsischen Investoren „in“, sodass verstärkt deutsche Immobilien sowohl durch deutsche Immobiliengesellschaften wie auch ausländische Investoren an die Börse gebracht werden.

 

In diesem Zusammenhang ist auch die Diskussion um die deutsche Form von Real Estate Investment Trusts (Reits) zu sehen. Seit Monaten wird über die Rahmenbedingungen für die Einführung von German (G-) Reits sowohl in der Wirtschaft wie auch in der Politik diskutiert, ohne dass bis zum heutigen Tage eindeutige Ergebnisse erzielt werden konnten. Es wäre wünschenswert, die Rahmenbedingungen für G-Reits zügig zu schaffen, um zu verhindern, dass – bei allen Bedenken – diese interessante Finanzierungs- und Anlagealternative dem deutschen Markt vorenthalten bleibt.

 

Erfahrung nötig

Es zeigt sich, dass für die erfolgreiche Umsetzung von Immobilienfinanzierungen die Anforderungen der Kapitalmärkte im Hinblick auf die Asset-Klasse Immobilie an Bedeutung gewinnen. Ein effizienter Zugang zu den Kapitalmärkten sowie ein kompetitives Pricing sind hierbei maßgebliche Erfolgsfaktoren. Den gestiegenen Anforderungen der Kunden gerecht zu werden, erfordert erstklassiges Know-how sowie die Erfahrung, neben klassischen Leasingfinanzierungen auch komplexe Finanzierungslösungen zu strukturieren.

 

Der Trend, dass Leasinggesellschaften zunehmend auch Geschäfte abschließen, die nicht traditionelles Leasing darstellen, die aber auf der Ebene ihrer Kompetenzen als Finanz-, Investitions- und Dienstleistungsexperten liegen, hat sich auch im vergangenen Jahr fortgesetzt. Die Palette der Angebote reicht vom traditionellen Mietkauf über innovative, strukturierte Asset-Finanzierungen, Fondskonzeptionen, zusätzliche Services wie Asset Management, Baumanagement/-consulting bis hin zu Financial- und Immobilien-Advisory. Auch wenn Verkäufer sich heute teilweise keine Rückkaufoptionen mehr einräumen lassen, werden Immobilienbestände im Zuge der Veräußerung mit langfristigen Mietverträgen versehen, deren Strukturierung und Optimierung eine Aufgabe für sich darstellt.

 

Dem Trend folgend, wurde der gesamte Immobilienbereich von Asset Finance & Leasing der Deutschen Bank … neu strukturiert und den gegebenen Markterfordernissen angepasst. Dem Trend der zunehmenden Produktspezialisierung auch in der Immobilienfinanzierung und im Immobilienleasing Rechnung tragend, wurde in den letzten beiden Jahren die Ausrichtung auf neue und innovative Produkte gestärkt und eine engere Verzahnung mit den anderen, vor allem kapitalmarktorientierten Produktbereichen des Deutsche Bank Konzerns erreicht.

 

Neben dem weiterhin bestehenden dezentralen Vertriebsansatz in Deutschland und ausgewählten Märkten Europas wurden Produktteams für Immobilienleasing, Public-Private-Partnership-Immobilienprojekte, Structured Debt Products, geschlossene Fonds und Real-Estate-Opportunity-Ansätze gebildet. Auf Basis dieser Struktur werden fallweise Projektteams aus Experten der Produktbereiche sowie der Geschäftsstellen gebildet, um die Kunden fachübergreifend unter Einbindung auch der Expertise der DIL Deutsche Baumanagement einerseits und der Deutschen Bank als Investmentbank, z.B. mit den Bereichen Real Estate Investmentbanking, Commercial Real Estate Finance, Global Markets, optimal zu beraten.

 

Einzigartiger Zugriff

So berät z.B. der in der DIL neu entstandene Bereich Structured Debt Products Kunden im Hinblick auf das komplette Feld aller am Markt verfügbaren Refinanzierungsspielarten für Einzel- und Portfoliotransaktionen, und dies losgelöst von den jeweiligen Transaktionsstrukturen. Instrumente wie CMBS (Collateralised Mortgage Backed Securities), Conduit Loans, Credit Linked Notes gehören genauso dazu wie klassische hypothekenbasierte Finanzierungsformen und Syndizierungen zu den maßgeblichen Playern im Refinanzierungsmarkt. Die Finanzierungen werden dann gemeinsam mit den genannten Produktbereichen des Deutsche Bank Konzerns umgesetzt. Der Zugriff auf ein derart breites Produktspektrum im Bereich Immobilien im Rahmen eines integrierten und koordinierten Vorgehens bietet dem Kunden somit einen einzigartigen Service aus einer Hand.